賃貸の退去時に掃除はするべき?賃貸物件における原状回復基礎知識!

引っ越しで賃貸物件から退去する際、多くの方が困るのが『原状回復』についてです。単純に掃除をすればいいだけなのか、それとも借りる前の状態に戻すためにリフォームをしなければならないのかなど、知識がないとなかなか判断がしづらいところでしょう。

そこで、今回は賃貸物件における原状回復がどのようなものなのか、そして、実際にどのようなことをすればいいのかなどについて中心にご紹介します。

  1. 賃貸物件における退去時の掃除について
  2. 賃貸物件における義務と原状回復
  3. 退去トラブルについて
  4. 退去時の掃除はプロに頼もう!
  5. 賃貸にまつわる質問

これらの記事を読むことで、賃貸物件における原状回復がどのようなものなのかを学ぶことができます。退去時の掃除についても触れていますので、気になる方はぜひ最後までおつきあいください。

1.賃貸物件における退去時の掃除について

1-1.掃除は誰の義務?

国土交通省の発表している『原状回復を巡るトラブルとガイドライン』によれば、『原則として、貸し主は使用収益させるための修繕義務を負っている』となっています。つまり、ハウスクリーニング代は、本来貸し主が全額負担するべきものです。

しかしながら、契約書の特約等によって『ハウスクリーニング費用は借り主が負担すること』となっているケースがほとんどでしょう。

1-2.掃除の必要性について

なぜ、退去時には掃除をする方がいいのでしょうか。それは、『敷金の返還』のためです。あまり知られていませんが、敷金は貸し主に支払うお金ではありません。実は、『退去時の損害に対するための預け金』なのです。そのため、退去時に損害が認められなければ、敷金は全額返金されるのが原則となっています。そして、部屋が汚いというのも、当然のことながら損害です。

ですから、掃除をせずに退去する場合、敷金から原状回復費が引かれるため、敷金が返ってきません。返ってきたとしても、清掃代金分だけ値段が引かれてしまうでしょう。

敷金は安いものではありませんし、できれば全額手元に戻したいところですよね。しっかりと掃除を行い、敷金を無駄にしないようにしましょう。

2.賃貸物件における義務と原状回復

2-1.不動産賃貸における原状回復とは?

原状回復とは『もともとの状態に戻すこと』という意味ですが、賃貸物件においては少々違います。ちなみに、国土交通省が発表している定義では、『賃借人の故意・ 過失・善管注意義務違反。そのほか、通常の使用を超えるような使用による損耗(そんもう)・毀損(きそん)を復旧すること』となっています。逆に言えば、通常の使用により発生する損耗(そんもう)などに関しては、借り主に修繕の義務はないということです。

つまり、賃貸物件における原状回復とは、新品に戻すのではなく、いわば『良品の中古』にするということとなります。

2-2.どこまでが借り主の負担で、どこからが貸し主の負担なの?

まず、貸し主が負担すべき損害についてですが、これは『通常の使用による損害』となっています。わかりやすくいえば、『誰が住んでいても発生するような劣化や汚れ』のことですね。これについては、借り主が原状回復を行う必要はありません。

たとえば、家具を置くことによってできたへこみやゆがみなどは、誰が住んでいても発生しうる劣化です。また、電気ヤケ(テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ)についても、普通に生活していれば誰が住んでいても発生する可能性がありますよね。そのため、借り主に原状回復の義務はなく、貸し主が負担しなければいけません。

続いて、借り主に原状回復の義務が発生するものについては、『通常の使用によるものではない損害』となっています。わかりやすくいえば、『その人だからこそ発生した損害』のことですね。

たとえば、たばこのヤニによって黄ばんでしまった壁紙や天井。これは明らかに借り主だからこそ発生した汚れですよね。たばこを吸わない人が住んでいれば発生しません。借り主に原状回復の義務が発生します。

また、子供が遊んでいるうちに壁や床に傷・へこみをつけてしまった場合なども、明らかに借り主だからこそ発生した損害です。

ほかにも、退去時に部屋がゴミだらけなんて場合も、当たり前のことながら借り主に原状回復の義務が発生します。

2-3.原状回復義務の発生基準について

原状回復義務の発生基準については、国土交通省の発表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について詳しく書かれています。

●http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

しかしながら、ガイドラインの基準には法的な拘束力があるわけではありません。そのため、貸し主によって基準が変わってきます。

2-4.敷金と原状回復

借り主側からするとやりたくないイメージの原状回復ですが、自主的に行うメリットがあります。それが、『敷金の返還』です。

すでにお話ししたとおり、敷金とは『退去時の損害に対するための預け金』のことをいいます。そのため、退去時に損害が認められなければ、原則として敷金は全額返金されるのです。

掃除だけではなく、ほかにも気になる点があれば、積極的に直しておきましょう。

ちなみに、敷金の返還は基本的に口座への振り込みで行われます。

2-5.借り主の義務について

借り主にはさまざまな義務があります。契約の際などには、義務について確認しておきましょう。

2-5-1.賃料の支払い義務

真っ先にあげられる義務といえば、『賃料の支払い義務』でしょう。いわゆる、家賃や地代と呼ばれるものを払う義務のことです。

法律では、賃金は後払いが原則となっています。しかしながら、家賃の場合は、特約によって先払いに設定されているのが一般的です。

2-5-2.善管注意義務(注意義務)

善管注意義務は『善良な管理者としての注意義務』を略したものです。借り主は、善良な管理者として注意し、目的物を保管しなければなりません。

要は、借りた物件を正しく健全に使いましょう、ということです。普通に生活していれば、まず間違いなく満たしている義務ですので、それほど深く考える必要はありません。

2-5-3.用法遵守義務

借り主は、賃貸契約、または賃貸物件の性質に沿った用法で利用しなければいけないという義務です。たとえば、居宅として借りている部屋をアトリエとして使用したり、会社のオフィスとして使ったりすると、用法遵守義務違反となります。

2-5-4.目的物返還義務

当たり前のことですが、賃貸契約が終了した場合、借り主は賃貸物件を原状回復した上で明け渡す義務があるのです。これを、目的物返還義務といいます。

もっとも、原状回復は貸し主のためになされるものです。そのため、双方の合意の上で原状回復が不要だと決められているのであれば、原状回復をする必要はありません。

2-5-5.特約義務

前記してきた義務以外にも、当事者の間で定められている特約がある場合、これを守る義務があります。

2-6.貸し主の義務について

2-6-1.目的物を使用収益させる義務

貸し主は目的物を使用収益させることを約束する義務があります。簡単に言えば、貸し主は借り主に対して物件を提供する義務があるということですね。

ちなみに、物件を引き渡されることで初めて使用収益ができるようになりますから、物件が引き渡されない限り賃料を請求することはできません。

2-6-2.目的物の修繕義務

前記でお話ししたように、貸し主は契約者に対して使用収益させる義務を負っています。しかしながら、前に住んでいた人の使い方などが原因で、物件の状態が悪いこともあるでしょう。このような状態の物件で貸し出すのでは、使用収益させる義務を全うしているとはいえません。

そのため、貸し主は物件が使用収益できるように修繕する義務があります。これが、目的物の修繕義務です。

そのため、特約がなされていなければ、本来はハウスクリーニングなども貸し主に義務があります。

2-6-3.費用償還義務

貸し主には修繕義務があります。そのため、借り主が支払った『必要費』と『有益費』は貸し主が償還しなければいけません。

『必要費』とは、物件を維持保存し、管理するために必要となる費用のことです。たとえば、台風で網戸がはがれてしまい、これを借り主が修繕したとしましょう。これは明らかに管理のために必要不可欠な支出ですので、貸し主に返済する義務があります。

『有益費』とは、物件の価値を増加させるために支出した費用のことです。たとえば、トイレを普通のものからウォシュレットに付け替えたとしましょう。これは明らかに物件の価値を高めるための支出なので、貸し主に償還義務があります。

2-6-4.契約責任

前記の義務を貸し主が怠った場合、債務不履行責任が発生します。

3.退去トラブルについて

3-1.退去トラブルとは?

退去時には借り主の主張と貸し主の主張がかみ合わず、トラブルに発展してしまうことがあります。これが、いわゆる退去トラブルです。退去トラブルは非常に多いため、総務省は対策として『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』というものを発表してしまいます。

3-2.どんな退去トラブルがあるの?

3-2-1.原状回復に関するトラブル

最も多いのは、原状回復に関するトラブルです。原状回復とは、必ずしも借りる前の状態に戻すこと、ではありません。なぜなら、通常の使用によって発生する自然損耗については、借り主に修復の責任がないからです。

しかしながら、『原状回復=借りる前の状態に戻すこと』と思っている貸し主も珍しくはありません。そのため、貸し主と借り主の間で行き違いが起こり、トラブルに発展してしまうのです。

たとえば、長年の使用による壁の日焼け。これは通常の使用によって発生した損耗ですが、変色しているということで原状回復費用の負担を要求されるケースがあります。

これだけなら貸し主の主張が間違っているので簡単ですよね。しかし、借り主が喫煙者の場合は話が難しくなります。喫煙によるヤニが原因で壁が汚れている場合は、自然損耗ではないので借り主に修繕責任があるからです。たとえ室内で喫煙していないとしても、貸し主がその事実を知ることは不可能でしょう。そのため、お互いの主張がぶつかり合ってトラブルとなることがあります。

また、ペットに関するトラブルも多いでしょう。ペット関係で多いトラブル原因は『臭い』です。ペットの臭いを消毒する目的で、壁紙やフローリングの張り替えなどを貸し主から要求されることがあります。しかしながら、消毒を名目として壁紙やフローリングまで張り替えを要求するのは行き過ぎだ、としてトラブルになることが多いようです。

もちろん、消毒目的の張り替え要求は、よっぽどの事情がない限り、行き過ぎの要求となります。借り主はハウスクリーニング費用を負担すれば問題ありません。ペット可の物件にお住まいの方は覚えておきましょう。

しかし、ペットによって傷ができてしまったため、フローリングや壁紙の張り替えを要求された場合はこの限りではありません。該当部分の修復義務があります。もっとも、一部に傷があったからといって全面の修復をする義務はありません。あくまで損失の認められる部位だけなので注意してくださいね。

3-2-2.退去日に関するトラブル

退去日にまつわるトラブルも多く報告されています。退去する際に、借り主は契約書に記されている『退去予告期限』までに、貸し主に通知しなければいけません。通常、退去通知は1か月前までに行うように、と契約書に記されています。しかしながら、『月の途中での解約は認めない』と記載されていることがあるのです。

そのため、1か月前に通知したのに退去ができず、無駄な家賃を払うこととなり、トラブルに発展します。たとえば、11月1日に退去通知をしたとしましょう。すると、1か月前に通知した、ということで12月1日に退去するとなると、12月分の家賃が発生してしまうということですね。

引っ越しの際には、必ず契約書を読み、退去予告、解約予告などの項目について把握しておきましょう。

3-2-3.敷金返還に関するトラブル

敷金の返還要求がなければ自発的に返還しない、という貸し主が多いのが原状です。しかし、これならまだいい方で、返還要求をしたのにもかかわらず、理由をつけて返還しないというケースがあります。

たとえば、原状回復がその理由となることが多いでしょう。本来は借り主に義務の発生しない部分にまでを原状回復が必要だとして、敷金の返還を認めないわけですね。

3-3.よくある質問

「明らかにおかしい原状回復の請求が来た場合、どうすればいいのか」という質問が多く寄せられます。まずは契約書をしっかりと確認してみましょう。それでも納得ができないようでしたら、相談窓口に相談してみてください。

3-4.相談窓口について

賃貸契約におけるトラブルに対処するため、東京都ではいくつかの相談窓口を用意しています。

3-4-1.東京都都市整備局

東京都都市整備局の、住宅政策推進部不動産業課内に窓口があります。

  • URL:http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm
  • 賃貸ホットライン:03-5320-4958(直通)
  • 指導相談係:03-5320-5071(直通)
  • 東京都不動産取引特別相談室:03-5320-5015(直通)

都市整備局では実際に弁護士に相談することもできるので、困ったことがあれば遠慮せずに相談してくださいね。

3-4-2.東京都消費生活総合センター

東京都消費生活センターでは、消費生活に関する相談を受け付けています。消費生活には賃貸の問題も含まれているので、相談することが可能です。

  • URL:http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/sodan/sodan.html
  • 消費生活相談窓口:03-3235-1155

4.退去時の掃除はプロに頼もう!

4-1.プロに頼むべきケース

プロに頼むべきケースとしてあげられるのが、以下の2点です。

  • ペット関連の掃除
  • 頑固な汚れの掃除

ペット関連の掃除とは、たとえば臭いの除去や消毒などがあげられるでしょう。動物の臭いは意外と強いので、素人の手ではなかなかうまく除去ができません。消毒についても十分にはできないでしょう。

また、そのほかの頑固な汚れについてもプロの手に任せるのがおすすめです。たとえば、たばこのヤニ汚れ。一般的には壁紙を交換する以外に対処法がないと思われがちですよね。しかし、プロは専用の洗剤や器具を多数所持しています。そのため、キレイに除去することができるのです。

4-2.孤独死のハウスクリーニングについて

孤独死とは、1人暮らしの人が誰にも看取(みと)られることなく、住居内等で死亡することです。昔に比べて、現在の日本社会は個人のプライベートを尊重するようになりました。昭和初期にはよく見られた、親密な近所づきあいというものが少なくなってきています。他人とのかかわりが非常に低くなってきているのです。特に都市部ではこの傾向が顕著でしょう。そして、他人とのかかわりが薄くなってきたことにより多くなったのが『孤独死』なのです。

孤独死は、多くの場合発見が遅れます。夏場や暖房が効いた部屋など、暖かい場所で亡くなってしまうと腐敗が進み、数日から1週間程度でも悪臭や害虫、溶け出した体液などによって部屋が汚れてしまうのです。また、ペットを飼っていた場合は、トイレ掃除ができないため、フンやオシッコなどによっても部屋が汚れてしまうでしょう。

このような状態の部屋を自分で清掃するのは事実上不可能です。プロの手が必要となる場面といえます。

4-3.特殊清掃について

特殊清掃は事件現場清掃を主に指します。事件現場清掃とは、事件や事故、自殺、孤独死などによって発生した室内への損害を原状回復したり原状復旧したりする清掃業務のことです。

特殊清掃は、清掃業者に依頼して行います。ただし、清掃業者のすべてが特殊清掃を行っているわけではありません。依頼の際には注意が必要です。

4-4.業者選びのポイント

真っ先にやるべきことは、HP、ブログやSNSなどの確認でしょう。HPの作りが適当な業者はそれだけの余裕や人材がないということの証明です。また、ブログやSNSの更新頻度や内容がしっかりとある業者は、企業努力をしている証明となります。そのため、悪徳業者に引っかかるリスクを下げることができるでしょう。

また、複数の業者を比較してみることも大切です。HPやSNSなどの違いももちろんですが、1番大切な比較箇所は見積もりの部分となります。多くの業者では、見積もりを無料で行うことが可能です。複数の業者の見積もりをとり、条件のいい業者を選ぶようにするとよいでしょう。

4-5.依頼料について  

依頼料については掃除箇所の規模や状態などによって大きく変動してきます。たとえば、キッチンのお掃除だけでしたら2万円弱ですが、1室丸ごととなれば2~4万円程度の値段となるでしょう。多くの場合、業者HPに料金表があります。

5.賃貸にまつわる質問

5-1.退去時のトラブルを避けるためにはどうすればよいですか?

1番大切なことは契約書をしっかりと読み、把握しておくことです。疑問点があればしっかりと質問し、納得ができないようであれば契約を見送るようにしましょう。

また、入居時には借り主と貸し主の両方が立ち会い、部屋の状態を確認してください。この際にチェックリストを作り、双方のサインを書いておくと後々役立つでしょう。

5-2.退去予告期限は何か月まで設定可能なのでしょうか

退去予告期限は、多くの賃貸物件が1か月前と設定しています。しかし、民法では『原則として3か月以内』です。また、過去の判例では6か月に設定していたものが合法と判断されました。つまり、一般的には3か月以内ですが、最大で6か月までなら設定可能といえます。

5-3.自分で掃除する場合はどこに重点を置くべきですか?

重点を置くべきは、自分から見て汚れていると思う場所です。強いてあげれば台所やトイレなどの水回りを重点的に掃除するようにするとよいでしょう。

なぜなら、水回りは汚れやすいからです。特に台所は料理に使う油などで汚れが目立ちます。重点的に掃除をしておきましょう。

5-4.敷金の返還要求はどのタイミングで行えばよいのですか?

契約で特に期日を設定していない場合、敷金の返還請求は物件を明け渡した後に行うのが原則です。まず、電話やメールで貸し主や管理会社などに請求してみましょう。電話等での話し合いが難しい場合は、敷金返還請求の内容証明郵便を送付することとなります。

内容証明とは、『誰が誰宛にどのような内容の手紙をいつ出したのか』を郵便局が証明してくれるサービスです。これによって、借り主が貸し主に対して敷金の返還要求を適切な期日に行った事実を証明することができ、有利に返還要求が可能となるでしょう。

5-5.大家さんが変わった場合、敷金はどうなるのですか?

契約途中に大家(および貸し主)が変わった場合、敷金は原則として『新しい大家(および貸し主)』に請求します。

ただし、抵当権が実行され、競売によって物件が競落された場合はその限りではありません。物件の引き渡しを受けた日よりも前に登記された抵当権の場合には、前の大家から敷金を返してもらいます。逆に、引き渡しを受けた後に登記された抵当権の場合には、新しい大家から敷金を返してもらいましょう。

まとめ

いかがでしたか?

今回は賃貸物件における原状回復について中心にご紹介しました。

原状回復は敷金を手元に戻すため、非常に重要な作業となります。しかし、原状回復は基準があやふやですし、貸し主も借り主も詳しい知識を持つ方が少ないので、トラブルが絶えません。トラブルを起こさないためにも、今回の内容をしっかりと頭に入れておきましょう。